Nhiều yếu tố định tính, chưa rõ ràng
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã đưa ra góp ý cho dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) cho biết khoản 2 điều 153 quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất. Tuy nhiên, trong quy định này, có rất nhiều từ không thực sự đủ rõ ràng, chẳng hạn như "cùng mục đích sử dụng", "tại một khu vực" và "trong khoảng thời gian nhất định" (trong bao lâu? tuần, tháng, năm? ), "xuất hiện với tần suất nhiều nhất."
Theo cơ quan này, việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải "không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác" là khá khó khăn.
Do hạn chế về thông tin nội bộ; không thể hiện trong số liệu "thống kê" có thể ghi nhận được; không thể bắt buộc người cung cấp số liệu giao dịch phải chịu trách nhiệm; ngoại trừ giao dịch có quan hệ huyết thống thể hiện trên các hợp đồng cho biếu tặng... Đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan...).
Ngoài ra, VCCI tuyên bố rằng ý tưởng về "khu vực" trong quy định trên cũng chưa đủ rõ ràng. Chẳng hạn, cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu bắc qua con mương, phạm vi của ý tưởng này rất rộng, dẫn đến giá đất rất khác nhau.
Trên thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa ở vừa kinh doanh) và chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo "khu vực" là chưa phản ánh được đặc tính vị trí của đất đai.
Theo VCCI, các doanh nghiệp cho rằng việc định nghĩa "giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" như quy định tại dự thảo là rất khó để làm căn cứ "xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất tiêu chuẩn". Để giảm rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định giá đất phù hợp, VCCI đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn.
lo ngại bảng giá đất không sát giá thị trường
Theo dự thảo, "Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí." Tạo bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn cho khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (khoản 2, điều 154). Bảng giá đất được sử dụng để "tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất" (điểm k, khoản 4, điều 154).
Theo VCCI, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, có hiệu lực từ đầu năm (ngày 1.1). Thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể được sử dụng để xác định giá đất để bán đấu giá.
Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải chọn theo phương pháp giá đất cụ thể để chọn thời điểm thích hợp. Do đó, bảng giá đất thường "lạc hậu" so với thời điểm bán đấu giá khoảng một năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ quận sang quận.
Giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo bảng giá đất, nhưng số liệu này có thể không đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao. Việc tạo bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, rất khó để loại trừ các yếu tố xác định tổng giá trị giao dịch của bất động sản như căn cứ cứ cứ cứ cứ xây dựng bảng giá đất như giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình, hay giao dịch phi thị trường.
Ngoài ra, trong thời gian xây dựng bảng giá đất, sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận đối với đất dịch vụ thương mại.
Theo VCCI, một số doanh nghiệp đề nghị không nên quy định bảng giá đất làm căn cứ để xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản khi các quy định về bảng giá đất còn gây ra nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không.
Điều 154 của khoản 4, khoản 4, về giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, nói rằng "Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất và tiền thuê đất hàng năm được trả hàng năm, thì giá đất để tính thuế sử dụng đất không phi nông nghiệp được trả hàng năm và ổn định trong 5 năm."
Rủi ro cho phương án tài chính kinh doanh khi nguy cơ tiền thuê đất tăng lên là một trong những lo ngại của doanh nghiệp khi điều chỉnh quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trả tiền hàng năm.
"Khoản 4, điều 154 dự thảo không có giới hạn nào cho các lần tăng tiếp theo, mặc dù quy định tính tiền thuê đất trả tiền ổn định trong 5 năm. Theo VCCI, điều này sẽ gây rủi ro cho các nhà đầu tư và tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh.
Do đó, VCCI đề nghị xem xét bổ sung giới hạn điều chỉnh tăng tiền thuê đất hàng năm (có thể cân nhắc quy định theo hướng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ tăng lạm phát hoặc giới hạn tỷ lệ mức tăng so với tiền thuê đất trả trong 5 năm đầu tiên).
Cập nhật tin tức công nghệ mới nhất tại fanpage Công nghệ & Cuộc sống
Nguồn tin: 1thegioi.vn
Tham gia bình luận